T R5 Metodología para calcular la opinión del valor.
Reactivo 5 Metodología para calcular la opinión del valor.
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La Opinión de Valor sirve para estimar el VALOR COMERCIAL de una propiedad con el fin de obtener el mejor precio que el MERCADO está dispuesto a pagar por dicha propiedad.
Para esto se requiere tomar en cuenta el resultado del VALOR ESTIMADO de 2 metodologías:
a) VALOR ESTIMADO por Análisis COMPARATIVO de MERCADO
b) VALOR ESTIMADO por CAPITALIZACIÓN de RENTAS.
Para mostrar cómo se obtiene el VALOR ESTIMADO con cualquiera de las dos metodologías, usaremos como ejemplo una casa que deseamos captar en venta a la cual llamaremos PROPIEDAD EN ESTUDIO.
Para desarrollar un COMPARATIVO de MERCADO se requieren como mínimo DE 3 A 5 PROPIEDADES con características similares, en la misma colonia o colonias equivalentes.
A estas les llamaremos PROPIEDADES SELECCIONADAS.
No se pueden tomar como referencia propiedades similares de colonias aledañas.
Deben ser de la misma colonia o colonias equivalentes, que pudieran también ser aledañas,
pero solo por el hecho de que sean aledañas, no las puedes tomar en cuenta si no son similares.
Independientemente de que sean colonias aledañas, tienen que ser similares o equivalentes.
Veamos cómo se obtiene el VALOR ESTIMADO por Análisis COMPARATIVO DE MERCADO.
Debemos encontrar otras propiedades similares en VENTA.
Dividimos el precio de venta entre el área de cada PROPIEDAD SELECCIONADA para tener el valor de venta POR METRO CUADRADO.
Promediamos los valores POR METRO CUADRADO de las PROPIEDADES SELECCIONADAS
y aplicamos el resultado multiplicando por el área de la PROPIEDAD EN ESTUDIO para obtener el resultado del VALOR ESTIMADO de $1,500,000.
En este ejemplo vamos a calcular la opinión de valor para una casa que queremos captar EN VENTA, pero vamos a obtener el VALOR ESTIMADO por CAPITALIZACIÓN DE RENTAS iniciando igual, pero con propiedades similares en RENTA.
Dividimos el precio de renta entre el área de cada PROPIEDAD SELECCIONADA para tener el valor de renta por metro cuadrado.
Promediamos los valores POR METRO CUADRADO de los PROPIEDADES SELECCIONADAS
y aplicamos el resultado multiplicando por el área de la PROPIEDAD EN ESTUDIO
Por último, dividimos el resultado con el FACTOR correspondiente de la zona y de la propiedad que podemos obtener de la tabla de Rentabilidad Promedio Mensual correspondiente a la ciudad donde se ubica el inmueble para obtener el resultado del VALOR ESTIMADO de $1,500,000.
Aquí podemos ver la TABLA DE RENTABILIDAD PROMEDIO MENSUAL DEL AÑO 2018 CORRESPONDIENTE A LA CIUDAD DE MONTERREY, N.L.
