T R11 Impuestos, derechos y gastos que intervienen al escriturar la operación de compra venta.
Reactivo 11 . Impuestos, Derechos y Gastos que intervienen al escriturar la operación de compra/venta.
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Veamos las erogaciones que debe pagar el vendedor o el comprador.
LOS IMPUESTOS Se le pagan al gobierno, ya sea federal o local.
IMPUESTOS FEDERALES
- Impuesto Sobre la Renta o ISR por enajenación. Lo paga el vendedor.
- Impuesto Sobre la Renta o ISR por adquisición. (en su caso) lo paga el comprador y siempre con una tasa de 20%
- Impuesto al Valor Agregado o IVA. Solamente en caso de inmuebles de uso COMERCIAL y solo sobre la parte correspondiente a la construcción. Sobre la parte correspondiente al terreno NO se paga IVA.
IMPUESTOS LOCALES
- Impuestos locales de cambio de propietario.
En algunos estados le dicen ISABI, Impuesto Sobre Adquisición de Bienes Inmuebles y en otros le dicen ISAI, Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles.
El ISR por enajenación es el único que le corresponde pagar al vendedor, los otros impuestos le corresponden al comprador.
LOS DERECHOS. Se le pagan a una institución de gobierno y son:
- La Inscripción en el Registro Público de la Propiedad
- Y el Certificado de Libertad de Gravamen.
Los GASTOS. Se le pagan a particulares y son:
- El Avalúo (en su caso)
- Y los Honorarios notariales.
Con excepción del ISR por enajenación, todas las demás erogaciones le corresponden generalmente al comprador.
Vamos a explicar lo que es el Impuesto Sobre la Renta o ISR por adquisición. Este impuesto (en su caso) se paga a una tasa fija de 20%
Cuando el Valor Catastral o de Avalúo es superior al 10% del Valor de la Compra-Venta se paga el 20% de ISR por adquisición. La tasa es siempre 20%
Veamos el siguiente ejemplo para ilustrarlo:
Si tenemos un Valor Catastral o de Avalúo de $4,000,000
Y el vendedor quiere que declaren un Valor Escriturado de $3,000,000
Sabemos que la ley del ISR nos permite una holgura de 10% que sumado al valor escriturado arroja $3,300,000. Este es el valor de holgura. Si el valor catastral o de avalúo fuera de $3,300,000, no pagaríamos impuesto sobre adquisición.
En este caso vemos que entre el valor Catastral o de Avalúo de $4,000,000 y el valor de holgura de $3,300,000 hay una diferencia de $700,000 sobre los que se aplica un 20% de ISR por adquisición que son $140,000.
Esto significa que el comprador pagará un total de $3,140,000.
Cuando el Valor Catastral o de Avalúo es superior al 10% del Valor de la Compra-Venta se paga el 20% de ISR por adquisición