Lo que se requiere hacer para vender una casa o depa.

Lo que se requiere hacer para vender una casa o depa.

Las siguientes acciones se requieren para maximizar la utilidad del propietario al vender su casa de manera rápida y segura.

I. >>> Perfilamiento del propietario y del inmueble

Elaborar un Comparativo de Mercado en base a mínimo 3 terrenos baldíos y 3 casas similares en venta en la misma zona.
Registrar la fecha deseada para finalizar la venta.
Proporcionar el aviso de privacidad a los propietarios. (Solo el Asesor Inmobiliario)
Para obtener la opinión del posible valor de mercado, checar la viabilidad para la venta y reunir el expediente que va a solicitar el Notario para evitar retrasos a la hora de la escrituración y corroborar si será posible aplicar alguna exención del ISR, es necesario reunir la documentación requerida de propietarios y del inmueble .

A. DE LOS PROPIETARIOS:

Identificación oficial vigente del prospecto vendedor/arrendador.
Acta de nacimiento del prospecto vendedor/arrendador/Incluye acta de matrimonio, acta de nacimiento e identificación oficial del cónyuge/copropietario.
Estado de cuenta bancario vigente del prospecto vendedor/arrendador.
Constancia de Situación Fiscal vigente del prospecto vendedor/arrendador.
CURP vigente del prospecto vendedor/arrendador.
Comprobante de domicilio del prospecto vendedor/arrendador.

B. DEL INMUEBLE:

Título de propiedad del inmueble registrada ante el Registro Público de la Propiedad. Factura y CFDI (si fue adquirido en 2014 o después)
Comprobantes del pago del predial, servicio de agua y de luz/telefonía fija de los últimos seis meses.

C. GENERALES:

Aviso de privacidad del uso de los datos personales del prospecto vendedor/arrendador firmado por el prospecto vendedor/arrendador.
Carta de derechos del vendedor hacia el consumidor, así como el acuse de recepción por parte del prospecto vendedor/arrendador.
Incluye el acuse de entrega-recepción de los documentos firmado por ambas partes.

Cotejar datos de documentos para verificar la viabilidad inicial para la venta.
Checar aspectos fiscales para ver si tiene posibilidad de disminuir el pago de ISR.
Recorrido del inmueble por dentro y por fuera para inspección de estado de conservación, detalles por reparar o mejorar, características, beneficios, equipamiento y construcciones e instalaciones especiales.
Verificar plano de construcción e imágenes satelitales para cotejar medidas y colindancias.
Elaborar Opinión De Valor por comparativa de mercado para establecer precio de salida y piso, en base a mínimo 3 terrenos baldíos y 3 casas similares en venta en la zona, homologando los factores que puedan influir en su valor…
Redactar e imprimir carta poder para trámites ante el Registro Público de la Propiedad, Catastro y desarrollo urbano del municipio correspondiente con la firma del propietario. (En Su Caso= ESC)
Obtener informativo catastral. $
Verificar en RPP que el inmueble esté libre de gravamen. $
Elaborar estrategia para cancelación de gravamen. (ESC)
Obtener copia de Título de Propiedad y Planos de construcción. (ESC) $
Cotejar datos de informativo catastral vs plano, datos de predial y título de propiedad.
Solicitar rectificación de medidas o pagar diferencias encontradas. (En Su Caso)
Ajustar Opinión De Valor de acuerdo a medidas reales.

II. >>> Preparativos para la comercialización

Definir una comisión atractiva para asesores inmobiliarios.
Redactar el convenio para asesores inmobiliarios.
Firmar el convenio para asesores inmobiliarios.
Definir arreglos y mejoras para disminuir las objeciones de precio.
Despersonalizar inmueble para evitar riesgos familiares y objeciones por preferencias = (Política, Religión, Aficiones, Animales, etc.).
Diseñar y establecer el protocolo de seguridad familiar. (Si está habitado)
Colocar apoyos visuales para el protocolo de seguridad en todos los accesos con foto y QRCode de asesores de la agencia.
Colocar calca con QR del asesor titular por fuera de las puertas de acceso.
Establecer responsabilidades de los habitantes en apoyo a la venta.
Colocar copias de responsabilidades de los habitantes para la venta.
Preparar checklist de acciones en preparación a las visitas.
Acordar la colocación de rótulo de sitio.
Establecer protocolo fiscal/legal para separación, manejo de dinero/anticipo.
Establecer protocolo de acceso/visitas/registro. (Quién y a qué hora mostrará el inmueble si está habitado).
Análisis de obligaciones para generar estrategia que disminuya el impacto fiscal.
Registrar el contrato de adhesión correspondiente (NOM-247) ante Profeco.
Obtener autorización de condóminos con derecho de tanto. (En Su Caso)

III. >>> Plan de publicidad y promoción

Elaborar mapa con infraestructura y amenidades de la zona.
Arreglos para la fotografía y muestra del inmueble. (iluminación)
Toma de fotografía, video y/o tour virtual.
Elaborar el “Guion Telefónico” y “Guion de Visita” incluyendo beneficios explicando la funcionalidad y cualidades respecto a la ubicación, orientación, comodidad, acabados, seguridad, situación legal e instalaciones especiales.
Planear la ruta para la muestra del inmueble para: hombre, mujer, pareja, etc.
Definir medios de promoción a utilizar y elaborar programa promocional.
Redacción de anuncios publicitarios resaltando beneficios del inmueble y la zona.
Diseñar anuncios publicitarios y panfleto de venta. (NOM-247)
Diseñar ficha técnica para prospectos y versión para asesores.
Diseñar panfleto de venta para prospectos y versión para asesores.
Entregar panfleto de venta a los vecinos de la colonia.
Enviar panfleto de venta a prospectos en la base de datos.
Diseñar rótulo de sitio.
Mandar fabricar rótulo de sitio.
Instalar/colocar rótulo de sitio.
Contratar medios para el plan promocional.
Análisis y seguimiento semanal del plan de promoción.

IV. >>> Atención a prospectos compradores

Atender llamadas de Asesores inmobiliarios y prospectos compradores interesados.
Proporcionar a los prospectos el enlace para ver el aviso de privacidad.
Registrar información de Asesores y Prospectos Interesados.
Enviar información solicitada por Asesores y Prospectos Interesados.
Indagar las necesidades gustos y preferencias de los Prospectos Interesados, así como su forma de pago
Verificar información de Prospectos Interesados para filtrar y corroborar la viabilidad de la compra. (Manejo de situación con Prospectos sospechosos).
Dar información del inmueble. “Guion Telefónico”.
Agendar y atender citas de visita.
Mostrar el inmueble. “Guion de Visita”.
Preguntar si satisface sus necesidades.
Entregar ficha técnica.
Manejar Objeciones.
Registrar comentarios (objeciones) y analizar bitácora de visitas al inmueble.
Plasmar cualquier acuerdo en papel y compartir copia al prospecto.
Analizar ofertas.
Dar seguimiento a prospectos.

V. >>> Negociación y Contrato privado

Negociar las ofertas.
Acordar el precio definitivo, forma de pago y fecha de entrega.
Entregar aviso de privacidad y obtener acuse del prospecto.
Solicitar datos generales personales y laborales.
Preguntar sobre el origen y flujo de los fondos para definir la logística de la operación. (Sugerir el pago con cheque de caja o verificar que pueda hacer transferencia desde su celular y su banco acepte el monto que se transferirá).
Aconsejar al comprador en cuestión de crédito hipotecario.
Solicitar al comprador los documentos necesarios para la firma del contrato de compra-venta y para la escrituración.

DE LOS PROSPECTOS:

Identificación oficial vigente del prospecto comprador/arrendatario.
Acta de nacimiento del prospecto comprador/arrendatario.
(ESC) Incluye acta de matrimonio, acta de nacimiento e identificación oficial del cónyuge/copropietario.
Estado de cuenta bancario vigente del prospecto comprador/arrendatario
Constancia de Situación Fiscal vigente del prospecto comprador/arrendatario
CURP vigente del prospecto comprador/arrendatario.

GENERALES:

Aviso de privacidad del uso de los datos personales del prospecto vendedor/arrendador firmado por el prospecto vendedor/arrendador.
Carta de derechos del vendedor hacia el consumidor, así como el acuse de recepción por parte del prospecto comprador/arrendatario.
acuse de entrega-recepción de los documentos firmado por ambas partes.

En base a los documentos del inmueble, del propietario y del comprador, elaborar el contrato privado de compra-venta.
Acordar la cita para la firma del contrato privado de compra-venta con las partes contratantes y, en su caso, con la notaría del comprador para ratificación de firmas.
Recordar la cita a las partes contratantes 1 hora antes de la cita.
Explicar el contenido del contrato privado de compra-venta a las partes contratantes resaltando los derechos, obligaciones y penalizaciones.
Verificar transferencia de anticipo.
Solicitar la firma del contrato privado de compra-venta entregando una copia al vendedor, comprador, una para la notaría y una para el expediente del asesor inmobiliario.

VI. >>> Escrituración y cierre

Entregar contrato privado de compra-venta y documentos de contratantes a la notaría elegida por el comprador.
Verificar en Notaría que ya esté listo el pre-preventivo y su vigencia.
Solicitar cálculo de impuestos.
Solicitar a la notaría el proyecto de la escritura para su revisión.
Revisar y enviar proyecto a las partes contratantes para su aprobación.
Revisar y enviar cálculo de impuesto a las partes contratantes.
Solicitar a las partes contratantes que se preparen para pagar los impuestos a la hora de la firma de la escritura y verificar su forma de pago.
Acordar la cita para la firma de la escritura con las partes contratantes y con la notaría.
Solicitar al propietario que lleve las llaves del inmueble y últimos recibos de servicios para encargarnos de la entrega.
Recordar la cita a las partes contratantes 1 hora antes de la cita.
Acudir a la cita de la firma.
Cotejar que el proyecto y la escritura tengan correspondencia exacta.
Verificar el pago del finiquito.
Verificar que el propietario firme la escritura.
Solicitar recibo del pago de gastos e impuestos a la notaría.
Preguntar al notario para cuándo se puede recoger el primer testimonio de la escritura.
Acordar con el comprador la cita para la entrega del inmueble.

VII. >>> Entrega y seguimiento

Colectar últimos recibos de servicios y llaves del inmueble.
Acudir a la cita para la entrega del inmueble.
Realizar recorrido por el inmueble entregando llaves.
Entregar recibos de servicios cotejando contra lecturas de medidores. (Fotos/Video)
Solicitar la firma de entrega-recepción del inmueble.
Corroborar que el notario entregue al vendedor copia de la factura + CFDI y comprobante de pago de impuestos (ISR).
Corroborar que la factura y el comprobante de pago de impuestos corresponda con lo pagado.
Corroborar que se declare el ingreso por la venta en la declaración anual del vendedor.
Corroborar que el notario entregue al comprador el primer testimonio, la factura + CFDI y comprobante de pago de impuestos (ISAI).

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