Metodología para calcular la estimación del valor comercial de un bien inmueble.
Reactivo 6 Metodología para calcular la estimación del valor comercial de un bien inmueble.
Actualizado en EC0110.02
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Para Estimar el VALOR COMERCIAL de una propiedad se requiere tomar en cuenta el resultado de al menos dos de los tres enfoques:
CAPITALIZACIÓN de RENTAS.
COMPARATIVO de MERCADO.
VALOR FÍSICO.
Para estimar el valor comercial usando el enfoque de comparativo de mercado. partiremos de un inmueble que queremos captar para su venta y lo llamaremos PROPIEDAD EN ESTUDIO.
Para desarrollar un COMPARATIVO de MERCADO se requieren como mínimo DE 3 A 5 PROPIEDADES con características similares.
A estas les llamaremos PROPIEDADES SELECCIONADAS.
Si no se encuentran propiedades similares en la misma colonia, se pueden tomar como referencia propiedades similares de colonias aledañas.
Veamos cómo se hace un COMPARATIVO DE MERCADO.
Dividimos el precio de venta entre el área de cada PROPIEDAD SELECCIONADA para tener el valor de venta POR METRO CUADRADO.
Tomamos el precio de venta de las 3 propiedades similares que seleccionamos y lo dividimos entre el área de cada propiedad para obtener el valor POR METRO CUADRADO.
Promediamos los valores POR METRO CUADRADO de las propiedades seleccionadas
y multiplicamos por el área de la PROPIEDAD EN ESTUDIO para obtener su VALOR ESTIMADO.
El enfoque físico establece el COSTO NETO DE REPOSICIÓN del inmueble de uno nuevo igualmente deseable y con utilidad o funcionamiento semejante al inmueble objeto del estudio de valor en condiciones similares.
En otras palabras, el COSTO NETO DE REPOSICIÓN es el valor que se determina a partir del costo de reposición nuevo,
disminuyéndo los efectos debidos a la vida consumida respecto de su vida útil total, al estado de conservación, al grado de obsolescencia y a otros elementos de depreciación.
Al no encontrar propiedades similares en la misma colonia otra opción sería proceder a un análisis del método de reposición o enfoque físico.